長租公寓還有未來嗎?
2020-09-28 15:48 長租公寓

長租公寓還有未來嗎?

來源丨資本偵探(ID:deep_insights) 作者 | 郭凡瑜

青客又一次推遲了二季度財報發布的時間,對于一家美股上市公司而言,這是一個危險的信號。

通常來說,從7月中旬開始,美股上市公司將在一個月的時間內陸續發布二季度財報,而如今時間已經即將來到10月份,青客的二季度財報在多次預告之后卻遲遲未能露面。

同時,上市不到一年,頭頂長租公寓第一股光環的青客,已經多次陷入暴雷傳聞中。情況顯然并不樂觀。

成立于2012年的青客是國內最早一批做分散式長租公寓的玩家,過去幾年,得益于市場需求擴大、資本杠桿持續撬動等因素,長租公寓行業步入增長快車道。但對效率的過度追求也導致行業陷入困境,青客當下的尷尬處境,是行業整體困境的一個代表。

對于長租公寓行業而言,冰山和火焰是長期并存的兩個極端。

一方面,在都市龐大的住房租賃需求前,長租公寓一頭減輕房東麻煩,一頭增加房客便利的模式,輔以資本的撬動作用,迅速橫掃市場。另一方面,重資產的屬性又為長租公寓戴上了沉重枷鎖,在規模擴張與謀求盈利,房東與房客等多重角色中艱難尋找平衡。

今年上半年,疫情下,長租公寓行業日子尤為難過:受疫情影響,復工復產推遲導致房屋空置率上升,全國各地長租公寓平臺營收下降。但平臺仍需承擔高昂的運營成本——團隊員工費用、房源預付租金成本、裝修和維護費用等,導致原本現金流吃緊情況更加嚴重,長租公寓行業面臨生死存亡的考驗。

多重因素疊加,潛在的風險被放大。

近段時間,全國各地長租公寓暴雷事件頻出:杭州友客、巢客,上海嵐越,廣州城璞相繼被曝公司資金斷裂后破產跑路,租客已交的房租預付款不見,房東被欠大批付款。即便是已經跑到行業頭部位置的玩家,一直以來也風波不斷:此前,自如曾陷入甲醛房風波;今年年初,蛋殼遭遇“吃房租差價”的輿論聲討。

而從已上市的蛋殼公寓和青客的表現來看,虧損是行業繞不開的主題:

蛋殼公寓最新公司財報顯示,2020年第一季度虧損12.3億元人民幣。如今,蛋殼公寓股價相較年初跌幅已經超60%。同為上市公司的青客公寓今年5月曾被傳倒閉,隨后青客公寓發布聲明辟謠,稱公司在正常運營中,但同時也承認公司遇到了資金困難。

事實上,無論暴雷、甲醛爭議還是房租差價風波,歸根結底都引向一個終極疑問:長租公寓這門生意究竟能不能成立?面對內外部重重考驗,長租公寓的未來到底是會走向天堂還是地獄?

風口起又落

在長租公寓發展初期,對于長期飽受租房質量參差不齊、黑中介等困擾的用戶群體而言,這確實是值得鼓勵的商業模式創新。

打開租房APP,根據距離或地鐵站、商圈位置,搜索豐富多樣的戶型、小區,各種文字、視頻或照片詳細透明地介紹朝向、室友等房間信息,房內統一全新的裝修,并且配備齊全的家電,統一化管理、生活服務齊全、居住體驗佳的長租公寓成為年輕一代的租房首選。

長租公寓是互聯網滲透傳統行業引發模式創新的典型代表。

從源流來講,長租公寓又被稱作白領公寓或青年公寓,典型模式是公寓運營商將業主房屋租賃過來,在進行裝修改造、配齊家具家電后,以單間形式出租給房屋周邊的白領上班人士。這一模式于2002年開始起步,初期主要服務于跨國公司來華高管,2008年開始,酒店式公寓迅速發展。2010年,互聯網的迅速發展疊加消費升級,促使長租公寓市場持續擴大,大批長租公寓品牌陸續出現,例如如今的頭部玩家自如就是在這一時期成立的。

2014年,小米科技聯合創始人、董事長兼CEO雷軍斥資近1億元人民幣,入股一家名為you+國際青年公寓的創業公司,在移動互聯網創投熱潮正盛之時,這一動作迅速將長租公寓推至風口浪尖。隨之,在2015年前后,長租公寓平臺如雨后春筍般成立。

根據房源劃分,國內長租公寓主要分為"集中式"和"分散式"兩類。

分散式長租公寓品牌以自如、青客、蛋殼為代表,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似"二房東"。而自2015年開始大舉進軍長租公寓市場的傳統房地產企業,如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等,則以傳統的商業地產運作模式,利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營。

對比“租期短、租住條件差”的傳統住房租賃市場,長租公寓擁有兩個最為顯著的特點:一是租賃期較長,二是擁有相對標準化和舒適的居住環境。

租房市場供需兩端的長期不平衡是長租公寓行業蛋糕迅速做大的根本原因。在城市化不斷深化的背景下,人口流動加速,但由于房價高企,租房成為了更多年輕一代的選擇,需求端的嚴重饑渴催生出長租公寓市場,眾多長租公寓品牌在短短數年間取得了爆發性增長。

圖源網絡

同時,2016年12月,中央經濟工作會議定調“房子是用來住的,不是用來炒的”,提出要建立多渠道共計、多渠道保障、租購并舉的住房制度,推動各種住房租賃市場發展的政策逐步出臺。政策導向在很大程度上助推了長租公寓行業的快速發展。

據Fastdata極數《2019年中國長租公寓行業發展報告》顯示,2018年末,中國流動人口數量達2.41億,截至2019年底,一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元。隨著租房消費升級,長租公寓APP滲透率不斷上升,截至2019年10月,長租公寓APP整體活躍用戶規模超220萬。與龐大的市場需求相比,當前長租公寓行業仍處于在“爬坡期”,前景依然廣闊。

站在風口上,過去幾年,長租公寓自然也吸引了投資人的目光。Fastdata極數數據顯示,2019年前十月長租公寓創投融資近120億元人民幣,大量資金迅速涌向頭部公司。蛋殼公寓C輪和D輪分別融資5億美元和1.9億美元,自如獲B輪融資5億美元、魔方公寓完成D輪融資1.5億美元等。

經過前幾年的資本助推,各大長租公寓平臺迅速擴張,頭部格局已經比較穩定。

依據2019年年末公開報道數據,自如運營房源超100萬間,月活用戶規模超150萬。根據蛋殼招股書數據顯示,截至2019年11月30日,蛋殼公寓的房源數量為43.27萬間,增長177倍。于2020年1月在美國紐交所掛牌上市。青客公寓持有的房源總數在10萬量級左右,市場區域性比較明顯。

但在行業狂飆突進之時,長租公寓也開始出現種種亂象:暴雷、跑路事件屢有發生,頭部玩家中,甲醛房、推動房租上漲等負面事件也一度引發外界對長租公寓賽道的討伐。

經歷了初期的跑馬圈地賽后,持續快速奔跑的長租公寓終于開始遭遇陣痛。長租公寓能度過危機嗎?

重模式下的盈利難題

2018年8月,長租公寓在輿論層面遭遇了兩次風波。

該月,自如甲醛房事件發酵,同時,前我愛我家副總裁胡景暉炮轟長租公寓為了拿房、搶規模推高房租的控訴,更是將整個行業推至風口浪尖。由之,長租公寓高速發展光鮮一面下的暗瘡逐漸暴露在市場更為嚴苛的目光下。

盡管兩大負面事件的起因各不相同,但追根究底,行業集中陷入輿論風波,與自身模式存在的局限性密不可分。

長租公寓模式遭遇的最大質疑之一在于其并不擁有物業產權(傳統地產商玩家除外)。長租公寓模式得以運轉的前提是租得物業,也就是拿房,進而通過出租物業獲得營收和利潤。因此,物業使用權的穩定性,如租期、出租價格等,就取決于長租公寓運營方與“大房東”的關系穩固性,其中暗藏的風險在于物業持有者收回物業,或者重新談判出租價格都會增加長租公寓運營商的成本。

正因如此,長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來,在沒有產生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造,這部分投入要靠后續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。

具體來說,長租公寓平臺在受到租戶的租金之前,需要給業主支付房費,然后還要承擔裝修成本、材料、運營費用如品牌宣傳,服務費用如家具維修,以及人工等各項費用。正因如此,一些頭部平臺資產負債率居高不下,經營風險大。

自如尚未公開披露自身的盈利情況,但據第一消費金融數據顯示,自如在2015到2017的三年間累計虧損約13億元。蛋殼公寓2020年第一季度財報數據顯示,公司實現營業收入19.4億元,同比增長62.48%,但是公司虧損也持續加劇,2020年一季度公司虧損12.3億元,2017年、2018年、2019年分別虧損2.72億元、13.66億元、34.35億元。青客公寓招股說明書顯示,該公司2019年度營業收入為 12.34億元,同比上年增長38.65%,凈利潤虧損4.98億元,較2018年同比減少0.3%。2017~2019年資產負債率不斷上升,分別為137.17%、143.82%和145.02%。此外,2017-2019年青客公寓連續3個財年經營性現金流凈額為負。

由于需要大量資本投入,如何撬動杠桿,便成為長租公寓發展過程中非常難又非常重要的一環,“租金貸”的出現和普及是長租公寓發展歷程中非常重要的節點。

2015年前后,伴隨互聯網金融的快速發展,“租金貸”出現并逐漸在長租公寓領域普及開來。“租金貸”的基本模式是,金融平臺依據平臺和租客簽訂的合同,一次性將租客合同期內的所有租金支付給公寓方,租客按月或者按季度把租金支付給金融平臺還款。

在這個過程中,長租公寓方一方面提前拿到了租客合同期內的所有房租,另一方面又仍然按月給房東結款。這中間由于時間差出現的資金沉淀可以幫助平臺擴大規模的同時快速回籠資金。“租金貸”為長租公寓平臺提供了新的融資渠道,許多平臺借助“租金貸”這個金融杠桿,進一步實現規模的快速擴張。

以蛋殼為例。據蛋殼2019年公司財報顯示,公司目前的資金主要來源于租賃預付款,包括金融機構提供的租金貸預付款以及租客的預付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日,蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元,在2017年、2018年和2019年分別有91.3%、75.8%和65.9%采取租金貸款方式進行房租給付。

但是這種模式存在很大的風險:

一方面,長租公寓通過租金貸獲得的資金實際上是長租公寓在未來需要支付給房東的租金。所以當公寓將這筆錢用作市場擴張時,公寓就必須保證新開發房源的入住率。一旦市場出現波動,例如擴張不順利,入住率不及預期、或者突然有大量租客退房等情況出現,長租公寓就會面臨資金鏈斷裂的風險。而另一方面,由于資金缺乏監管,長租公寓為了追求更高投資回報率,將資金投入到其他高風險項目或資本市場,進一步增加了資金虧損的風險。近兩年頻發的長租公寓暴雷事件主要就源于租金貸使用下的“高收低租”。

重資產模式、對資金的高度依賴,都意味著長租公寓需要找到更多“開源”之道,但遺憾的是,從當前來看,租金差仍是長租公寓平臺盈利的主要方式。

從效益和效率角度分析,在存量固定的情況下,需要提升房屋空置率才能提升資金流轉。據21世紀經濟報道表示,只有入住率達到95%,才能實現穩定的現金流。自如公寓到2019年底才實現95%,而蛋殼公寓的入住率目前在75%左右。因此單純靠目前的收入來源很難在短期內獲得盈利,拓寬盈利點就顯得尤為重要。

基于現實,長租公寓們給市場講的故事都離不開“入口”這個餅。

蛋殼曾在招股書中這樣表示:租戶每天在公寓里待10個小時以上,這就是巨大的機會。蛋殼計劃強化并擴展其生態系統:嵌入其他第三方服務提供商,提供更大范圍的服務來更好地服務租戶,并探索新的變現機會,如智能家居、搬家服務、金融與保險服務,及新零售和其他本地服務。

自如則嘗試通過推出“自如寓”和“自如驛“等滿足不同群體的需求,同時通過自如保潔、自如搬家、自如維修等拓展營收來源。

但是目前,長租公寓平臺依賴租金獲得營收的現實仍未得到根本改變,開源進展有限,節流空間不大,兩相擠壓下,長租公寓依然無法走出虧損陷阱。巨大的現金流壓力一旦遭遇外力,便迅速來到危險邊緣。

今年上半年,疫情的出現為本已緊張的長租公寓行業帶來了更大壓力,內外力共同作用下,長租公寓,如今似乎陷入了進退失據的狀態。

面對問題頻出的行業,監管部門已經開始行動。今年9月,住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》,對住房租賃企業的資質、行為、監督機制及法律責任進行明確規范,將制止租賃亂象、引導行業健康發展。如為避免長租公寓暴雷事件,明確規定房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等。

曾經撬動行業發展空間的租金貸被納入監管范圍,是行業面臨的重大轉變:在資本杠桿受到更嚴格監管的背景下,長租公寓如何在重資產模式下撬動資源實現擴張,同時打開營收渠道增加收入來源,已經成為更加迫在眉睫的事情。

無論如何,對于曾踩中時代風口的市場寵兒長租公寓而言,一個明顯的信號已經被釋放:跑馬圈地的時代結束了,長租公寓們需要重新審視自己的未來。

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